אם אי פעם התחלת לבדוק מה בדיוק מגיע לך במיסוי מקרקעין, פתאום העולם הזה הופך למבוך של חוקים, טפסים, אחוזים, תאריכים, ו… הפתעות. לא ממהרים? ברוכים הבאים לאחת המגלגלות המורכבות והמסקרנות ביותר במערכת הפיננסית שלנו. אבל אל תדאג, כאן תקבל את כל הסקופ בפשטות, בלי להתחייב לקורסים, ובכלל – בלי להרגיש שאתה נכנס לסרט אקונומי משעמם.
אז בוא ניקח את זה צעד צעד, ונבין איך מיסוי מקרקעין עובד – מה מתי ולמה. כי כשמגיעים ליד דברים גדולים (ומקרקעין זה בהחלט כזה), אי אפשר לסמוך על מזל בלבד. התייעצו עם עורך דין מקרקעין מצנר גולדשטיין
למה בכלל חשוב להבין מיסוי מקרקעין?
היום, כמעט כל רכישה ומכירה של נכס מקרקעין נושאת איתה השלכות מסובכות. בין אם אתה קונה דירה לקראת פרויקט מגורים, מוכר דירה ומקבל את הכסף, או פשוט רוצה להבין מה בדיוק קורה אחרי עסקה – מיסוי מקרקעין הוא שם המשחק.
למיסוי מקרקעין יש השפעה ישירה על:
– סכום התשלום שאתה מחויב לו למדינה
– השווי נטו שאתה בעצם מרוויח מהעסקה
– תכנון כלכלי נכון כדי שהמשכנתא והפקדות לא יפתיעו אותך später
האם דירת מגורים זה אותו דבר כמו נכס מסחרי כשמדובר במיסוי? לא באמת. והבדלים קטנים יכולים לשחק תפקידים גדולים.
אז איך עושים את זה נכון? להלן 5 המטרות שיעזרו לך לאבד פחות כסף ולקבל את ההחלטות הכי חכמות:
- הבנת סוגי המסים במקרקעין: מס רכישה, מס שבח ומס על השבחת מקרקעין
כל פעם שמישהו "מזיז" נכס מקרקעין, המדינה רוצה נתח. אז יש כמה סוגים של מיסים שחשוב להכיר:
– מס רכישה: השלב הראשון, כשקונים נכס. תחתיו משלמים אחוז מסוים מערך הנכס, לעיתים בהתאם לסוג הרוכש (פרטי, עסקי) ולגודל הנכס.
– מס שבח: כשהנכס נמכר – כל רווח שנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה נחשב "שבח" עליו משלמים מס.
– מס השבחה: מס מיוחד עבור שיפורים שנעשו בנכס שהעלו את ערכו (למשל, תוספת בניה או שיפוץ נרחב).
טעות נפוצה היא להתייחס רק למס רכישה, ולבחור לחשוב שהמעשה נגמר שם. לא. ממש לא.
טיפ קטן: אם תתכנן מראש עם אנשי מקצוע את המיסוי, אתה יכול לחסוך עשרות אחוזים בעלויות.
- תאריכים ושינויים בחוק – למה להתרגש מראש?
החוקים משתנים… כן, תופתע כמה פעמים בשנה. ולפעמים כל שינוי חד שנכנס לתוקפו ביום מסוים, יכול להחליט שאתה פוגש מס בשיעור שונה לחלוטין.
דוגמא: בשנים האחרונות היו שינויים משמעותיים בנושא מס רכישה על דירות להשקעה, שמטרתם לייצר איזון בין משקיעים לדיור לזוגות צעירים.
מה עושה החכם כשהמיסוי משתנה?
– עוקב אחרי עדכונים באופן שוטף
– בודק מהי המועד הקריטי לעסקה שלו – אם זה בדיוק היום, מחר או בשבוע הבא
– מתכנן וכותב טיוטות עם מתכננים פיננסיים או עורכי דין כדי לא להישאר מחוץ למשחק.
- תכנון מס מקרקעין – איך להכניס חכמה למשכנתא ולתשלומים
תכנון מס זה לא רק למיליונרים. גם למשקיעים קטנים, לזוגות צעירים או אפילו למי שרוצה לקנות דירה ראשונה יש היום כלים שיכולים להקטין משמעותית את התשלום למדינה.
איך עושים את זה נכון?
– שימוש בניכויים: למשל, הוצאות שיפוץ יכולות להיחשב חלק מהשקעה ולהקטין את המס.
– שימוש בהטבות והקלות לדיור ראשון: לדוגמא, הפטור ממס רכישה לדירה ראשונה שמגיע עם תנאים.
– חלוקה נכונה של בעלות: זוגות יכולים לחלק נכסים ברישום כדי להקטין את המס.
– תזמון המכירה: להמתין לשנת מס שבה המס יהיה נמוך יותר, בהתאם לשינויים בחוק.
והכי חשוב? תכנון מראש, לפני הכניסה לעסקה, ולא בדיעבד.
- שאלות נפוצות במיוחד שמוציאות את הראש מהעננים
– האם כל מכירת נכס מחייבת במס שבח?
כן, אבל ישנם מקרים של פטורים והקלות לפי סוג הנכס ואת מועד ההחזקה.
– האם אפשר לשלם את המס בתשלומים?
כיום יש אפשרות לבקש פריסת תשלומים באישור מסוים.
– האם יש פטורים לזוגות צעירים?
כן, למשל פטורים או הקלות במס רכישה בדירה ראשונה, בהתאם לרכישה ולשווי הנכס.
– האם תיקונים ושיפוצים משפיעים על המס?
כן, שיפוצים המשביעים את ערך הנכס יכולים להעלות את המס על השבח.
– האם מס השבח כולל גם זכות שימוש בנכס?
באופן עקרוני כן, כל עוד הרווח מוכר על ידי המדינה.
5. טעויות גדולות שאפשר להימנע מהן – חמש טעויות שמעלות חשבונות
– לא לעקוב אחרי מועד העברת בעלות שמונע תשלומי מס גבוהים.
– לא לבדוק אם מגיע פטור על דירת המגורים.
– שלא לבדוק שינוי בתעריף המס בין רגע לרגע.
– לא לתכנן מראש מתי נכון למכור ולהכנס לעסקה.
– התעלמות משינויים שנכנסים לתוקף ביום העסקה.
תזכיר לעצמך: מיסוי מקרקעין זה משחק של פרטים. והפרטים עושים את התמונה.
למה הקורא לא רוצה לסיים לקרוא את המאמר?
כי סביבה כל כך מורכבת, להיכנס נקלע למידע אמיתי, ברור ופשוט, זה מחטים בערימת שחת. כאן נתקלת במקור שנותן מענה מלא.
אז קח, למד ותגיב חכם בעתיד. קראו על מצנר גולדשטיין משרד עורכי דין